[부동산 경매] 기초부터 쉽게 공부하기 (Feat.법원경매 후기와 단어설명)

 

 

법원 경매는 매우 쉽게 설명하여 다른 사람이 은행에 진 빚을 대신 갚아주고 그 담보물로 잡혀있는 부동산을 법원에서 최고 가격을 제출해 내가 사는 것입니다.

 

위에 문장에 적혀있는 방법을 케이스 별로 차근차근 설명드리겠습니다.

 

 

 

[경매 부동산에 집주인이 살고 있는 경우]

단계 : 쉬움

 

이 경우가 법원 경매에서 가장 쉬운 케이스이며 경매 초보자도 쉽게 접근 할 수 있는 부동산 물건입니다. 말소기준권리(권리분석)과 등기부등본만 잘 점검하시면 됩니다.

 

 

중요한것은 거래 시세와 최초감정가격을 이해하는 것입니다.

 

네이버/다음 부동산을 잘 활용하면 중요한 정보를 많이 얻을 수 있습니다.

 

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법원 경매는 억 단위의 돈이 들어가는 것이고 법원에서 낙찰이 되어 허가를 해주어도 살고 있는 집주인/세입자/임대인을 만나야 합니다. 그래서 낙찰받고 등기를 할 때까지 6개월 이상 걸릴 수도 있습니다.

 

하지만 집주인이 본 경매의 당사자이고 집을 비워야지만 금융기관으로부터 돈을 갚을 수 있습니다.

 

 

낙찰받는 순간 매우 빠른 시간에 집을 비워주기 때문에 경매 초보자 분들이 많이 응찰을 하십니다. 그래서 낙찰 가격이 상승하는 단점이 있습니다. 최근에는 일반 부동산 중개소에서 거래해도 될 정도의 가격을 낙찰이 이루어지기도 합니다.

 

 

 

 

 

[경매 부동산에 전세 세입자가 살고 있는 경우]

단계 : 중간

 

보통 전세 세입자가 살고 있을 때 경매가 들어가는 경우는 집주인이 정말 돈이 없거나 깡통주택일 경우입니다.

 

 

세입자가 전세금을 돌려달라고 집주인에게 연락을 했는데 보증금 반환을 차일피일 미루게 되면 세입자는 법원에 경매를 신청할 수 있고 이러한 과정에서 집주인이 계속 전세금을 안 주게 되면 진짜 경매가 시작됩니다.

 

(보통의 집주인들은 입찰 전에 보증금을 해결해주지만 간혹 깡통 빌라, 깡통주택 소유자들 때문에 경매로 넘겨버립니다)

 

 

전세 세입자가 있는 부동산의 단점은 세입자의 보증금이 내가 받는 낙찰금액보다 높을 때입니다.

가령 2억7천만원에 낙찰을 받았는데

 

세입자의 보증금이 2억9천만원일 경우

2천만원의 차이가 발생합니다.

 

그래서 세입자는 부족한 금액을 받기 위해 이사를 안 나갑니다.

 

이럴 때는 세입자를 내보내기 위해 명도 소송을 해야 합니다.

굉장히 복잡해질 수 있고 세입자를 울려야 할 수도 있습니다. 문을 뜯어야 할 수도 있고 경찰도 불러야 하고 매우 피곤해질 수 있습니다. (죽겠다고 난동을 피울 수도 있습니다)

 

그렇게 집을 비워줘도 세입자가 집을 전부 부시고 나갈 수 있습니다. 콘크리트나 문틀을 전부 뜯어버리고 바닥 난방 호스까지 뜯으면 공사비도 정말 많이 들겁니다.

 

 

 

그래서 저는 이런 피곤함을 최대한 줄이기 위해 보증금보다 조금 더 높이 적어 낙찰을 받습니다.

 

2억9천1백만원 낙찰!!

 

이렇게 하면 세입자도 보증금을 무사히 받게 되고 집도 매우 안전하게 인수인계를 받을 수 있습니다. 왜냐하면 세입자는 자신의 보증금을 받아야 하고 명도 확인서를 저에게 받아야 보증금을 법원에서 안전하게 받을 수 있기 때문입니다.

 

 

그리고 전세 세입자의 보증금과 근저당의 날짜를 꼭 확인하시기 바랍니다. 말소기준 권리의 날짜를 정확히 알고 있어야 입찰을 합니다.

 

1억 정도 더 떨어져야 하는데 권리분석을 잘못할 경우 혼자만 입찰해 낙찰을 받아 좋아할 수도 있습니다.

 

 

 

 

 

 

 

[경매 부동산에 월세 세입자가 살고 있는 경우]

단계 : 쉬움 

 

이 경우 또한 쉽습니다. 전입세대의 유무는 보통 주민센터의 전입세대 열람을 통해 알 수 있습니다.

 

낙찰받은 금액에 보증금이 포함될 수도 있고 말소기준권리보다 밀려있으면 보증금을 직접 지급하면 됩니다. 낙찰이 되어 1~2주 정도 지나면 법원에서 허가가 나옵니다.

 

 

 

그럼 법원에 다시 방문해 사무관에게 서류를 받아 세입자의 연락처를 적어옵니다. (이 서류는 세입자가 보증금을 받기 위해 직접 작성하기 때문에 연락처가 허위일 수 없음)

 

 

월세 세입자는 보증금도 1~3천만원 정도밖에 안됩니다.

근저당이 잡혀있는 집에 들어가서 마음고생을 많이 하고 스트레스도 많기 때문에 생각보다 명도가 쉽습니다.

 

간혹 이사비를 무리하게 요구하는 분들이 있습니다. 법적으로는 이사비를 전혀 줄 필요 없고 낙찰자들이 관행적으로 30~40만원 이사비를 드리는게 예의인데 이 것을 잘못 이해한 월세 세입자들이 100~200만원을 요구하는 경우가 있습니다.

 

이럴 때는 명도소송을 그냥 진행하시겠다고 말씀하시고 모든 비용은 보증금에서 차감하시는 방향으로 밀고 나가시면 될 것 같습니다.

 

 

 

 

 

[경매 부동산에 유치권이 있는 경우]

단계 : 쉬움 or 매우 어려움 

권리 분석을 하다 보면 간혹 유치권이 걸려있는 부동산이 있습니다. 공장이나 단독주택은 실질적인 파악이 쉽지 않습니다. 임장을 꼭 해봐야 합니다. 현재 거기에 거주하고 있는 사람이 누구인지 알아야 합니다.

 

유치권은 부동산의 가치를 올려주는(유익비) 막대한 시공을 하여 집의 가치를 올리는 비용을 청구하는 것입니다.

 

오피스텔이나 빌라는 대부분 가짜라고 보시면 됩니다. 현재 우리의 법 시스템은 아무나 유치권을 신청할 수 있습니다.

 

그런데 만약 아주 만약에 진짜 유치권일 경우 법원을 자주 가셔야 합니다. 

 

 

 

 

[경매 부동산에 가등기가 있는 경우]

단계 : 어려움 

초보자에게는 추천드리지 않습니다.

 

 

 

 

 

[법원 경매 용어 정리]

 

법원 경매에서 많이 사용하는 용어를 정리하오니 쉽게 풀어 설명하오니 참고 부탁드립니다.

 

입찰/응찰 – 법원 경매장에서 정해진 서식에 맞춰 금액을 적어 제출하는 행위

 

유찰 – 아무도 입찰하지 않음 (시세보다 비싸거나 세입자의 보증금을 인수해야 할 경우)

 

 

낙찰 – 최고 가격을 제출한 사람이 있음

 

타경 – 경매에서 부르는 사건 번호 (예: 남부 2019-13523)

 

임장 – 경매에 올라온 부동산 환경을 조사하는 행위

 

전입세대열람 – 주민센터에서 경매 물건에 거주하고 있는 사람이 있는지 열람함

 

권리분석 – 법원 경매에 올라온 모든 채권/권리/채무의 상황을 이해하는 행위

 

근저당 – 집을 담보로 금융기관에 빌린 금액

 

말소기준권리 – 법원 경매의 기준이 되는 금액과 날짜 / 이 밑으로 다 말소 됨

 

 

명도/명도소송 – 세입자를 내보내는 행위 또는 법적인 절차

 

유치권 – 부동산의 가치를 올려주는(유익비) 명백한 증거가 있는데 이를 집주인에게 돌려받지 못함

 

최초감정가 – 법원에서 보낸 감정평가사가 주변 상권을 고려해 분석하여 만든 보고서에 기입된 금액

 

등기부등본 – 부동산의 과거 소유자와 지분관계가 기입되어 있는 기록 (세금체납은 기록되어 있지 않음)

 

명도확인서 - 세입자가 집을 비워주면 명도 확인서를 주면 세입자는 그 종이를 가지고 법원에 가서 보증금을 받음

 

 

 

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