서울 연희동 3억 단독주택 경매 분석 사례

서울 서부지방 법원  (2021 타경 1403) 단독주택 낙찰 사례입니다.

서울 연희동의 약 8평 정도의 주택입니다.

총 2층으로 되어 있는 땅콩주택입니다.

 

 

원래 1층으로 되어 있는 주택을 리모델링하여 2층으로 만들었습니다.

 

 

 

 

 

[ 입지조건 ]

 

서대문 구청 근처에 위치하고 있습니다.

주변에 전철은 없으나 조용한 입지 환경이며 [장기투자]라는 포인트로 보았을때 매우 좋은 물건입니다.

 

 

 

 

내부 순환로와 주변에 도시공원이 있으며 관공서가 매우 가깝습니다. 

추가적인 포인트로 연희동 외국인학교와 거리가 멀지 않다는 것입니다.

 

 

 

 

 

 

해당 지역은 1종 일반주거지역으로 되어 있습니다.

 

가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권 정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등 에 관한 법률>

토지거래계약에관한허가구역(2021-03-30)(지정기간:2021년4월4일부터 2022년4월3일까지) 임

 

 

 

 

 

 

 

[ 감정평가 금액 ]

728x90

감정평가액		일억 이천 칠백 육십 칠만 이천원정 ( 127,672,000.-)
의 뢰 인		서울서부지방법원 사법보좌관 조00			감정평가목적	법원경매
채 무 자		-			제 출 처	서울서부지방법원 경매7계
소 유 자 (대상업체명)		주식회사 마음담은건축 (2021타경1403)			기 준 가 치	시장가치
					감정평가 조    건	-
목       록 표 시 근 거		귀 제시목록 등			기 준 시 점	조 사 기 간		작 성 일
					2021.06.22	2021.06.14 ~ 2021.06.22		2021.06.25
감 정 평 가 내 용	공부	(公簿)(의뢰)	사        정			감 정 평 가 액
	종 류	면적(㎡) 또는 수량	종 류	면적(㎡) 또는 수량		단 가	금 액
	토지     건물   제시외 건물	30     24.35     (24.67)	토지     건물   제시외 건물	30     24.35     24.67		3,410,000     650,000     -	102,300,000     15,827,500     9,544,500
	합 계						127,672,000

 

최초 감정 평가 금액은 1억2천 7백만원 정도로 매우 저렴하게 나왔습니다.

 

 

 

등기기입	2021.05.27	-	-	1일
개시결정	2021.05.28	-	-	2일
감정기일	2021.06.22	-	-	27일	국보감정
배당종기	2021.08.12	-	-	78일
1차매각	2022.05.17	낙찰	127,672,000원(100%)	356일	301,150,000원 (235.88%) 신00 / 응찰 37명 2위 응찰가 288,880,000 원

1차에 바로 낙찰이 되었으며 원래 가격보다 230% 정도 높은 금액으로 낙찰이 되었습니다.

3억1백1십5만원에 낙찰이 되었습니다.

37명이 응찰을 하였으며 2위 응찰가는 2억 8천만원정도입니다.

약 1천2백만원 차이로 낙찰이 되었습니다.

 

감정평가금액이 매우 낮게 평가되었기 때문에 많은 응찰이 있었던 것으로 판단되며 [토지]에 대한 투자 개념으로 응찰이 이루어진 것으로 판단됩니다.

 

 

 

[ 건축물 대장 ]

 

 

2016년에 리모델링 된 건물이며 건축회사 소유의 부동산 물건입니다.

 

 

 

 

 

 

 

[  전입세대  ]

전입세대가 존대하며 보증금 1억이 들어 있으나 이 금액은 낙찰받으면 세입자가 자동으로 배당받을 수 있는 금액입니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

[  말소 권리  ]

 

권리	권리자	등기/확정일	전입일	채권액	인수 여부	비고
법원경비	법원	-	-	-	-	-
임차인	김00	2016-09-29	2016-09-29	소액:1억	말소	배당요구
압류	서울특별시서대문구	2020-04-10	-	0	말소	-
압류	서울특별시서대문구	2021-03-04	-	0	말소	-
압류	서대문구	2022-02-17	-	0	말소	-
임차인	김00	2016-09-29	2016-09-29	6,300 (1억)	말소	배당요구
압류	국민건강보험공단(김포지사)	2020-01-28	-	0	말소	말소기준권리
근저	강00	2020-02-04	-	1억5000	말소	-
가압	근로복지공단	2021-05-06	-	295	말소	-
임의	강00	2021-05-28	-	-	말소	-
압류	국민건강보험공단(김포지사)	2021-06-28	-	0	말소	-
합 계				2억5295

임차인의 보증금은 낙찰로 인해 배당이 되기 때문에 명도가 매우 쉬운 부동산입니다.

 

 

 

 

 

 

 

[ 건물 사진과 도면 ]

 

 

 

 

 

 

1층에 거실과 화장실이 있으며 2층에 부엌이 있습니다. 아주 작은 야외 테라스도 함께 만들어져 있습니다.

 

 

 

 

보일러실은 1층에 있으며 1개의 화장실로 되어 있습니다.

 

 

 

 

과거 리모델링 공사 전의 주택 모습입니다.

 

 

 

사진을 보시면 목조를 활용해 리모델링을 한 것을 알 수 있습니다. 목조주택이기 때문에 난방에는 상당히 취약할 것으로 예상이 됩니다.

 

 

 

 

총평 : 임대 수입을 올리기 위한 투자로서는 약간 의문이 듭니다. 수익률이 높지 않다는 단점이 있습니다. 투자금 3억원에 대해 매월 6% 이상 수익이 나올 수 있을까 하는 생각이 듭니다. 실 주거용으로 투자를 하기에는 공간이 매우 좁다는 의견입니다. 하지만 장기적인 투자관점으로는 매우 가치 있을 것이라 생각이 듭니다. 주변 학군과 연희동의 부동산 전망이 매우 밝다는 것을 보았을 때 무리한 대출에 의한 투자가 아니라면 긍정적으로 판단합니다.

 

★★★★☆ 4 / 5

 

 

 

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