상가 부동산 투자에 대한 이해 [feat.법원경매를 왜 할까]

부동산 경매를 통해 수익성을 노리고 싶은 투자자라면 임대수익이 가장 좋은 오피스텔과 상가 경매에 많은 관심을 가지실것 같습니다.

 

많은 분들이 잘못 알고 있는 상식중 하나가 바로 상가 매매는 [공실]과 [입지조건] 때문에 투자에 실패한다고 믿고 있는 것입니다. 팩트를 말씀드리면 상가 월세 만큼 확실하게 들어오는 투자는 없다고 생각합니다.

과연 상가만 공실이 있을까요?

실제로 서울-경기 공항철도 라인 주변에 있는 [오피스텔]들이 코로나 상황으로 인해 피해를 보고 있는 상황입니다. 

공항에 근무하는 실수요자들과 대학생 실수요자들이 급격히 빠졌나갔습니다. 이로 인해월세가10% 정도빠진 상황을 보면 공급과 수요가 굉장히 불일치하고 있는 상황입니다.

 

상가 임대의 경우 대학가, 명동, 종각 쪽에 공실이 나오고 있지만 사람이 몰리는[연남 쪽상가]는 월세가 없어서 난리입니다

대부분 공실 상황이 상가 월세가 높아서 발생한다는 점을 꼭 인지하시기 바랍니다.

이 말은 곧 오피스텔보다는 튼실한 상가 부동산이 투자로서 매력이 넘친다는 것입니다.

오피스텔의 경우 연 수익률 6% 넘기기 참 어렵습니다. 평균 3~4% 정도인 것 같습니다. (은행 금리보다 약간 높습니다)

상가의 경우 위치에 따라 확연히 다르지만 최저 6%는 넘는다고 판단됩니다.

오피스텔은 27평 기준으로 150만원 정도밖에 안 하지만 상가의 경우 같은 크기라면 2배 이상이 된다는 것을 감안하면 상가 월세가 훨씬 높다는 결론을 얻을 수 있습니다.

상가 임대 또한 코로나 공실 상황에 피해가 있는것은 사실이지만 [상가]의 목적 자체가 장사이고 다양한 업체가 존재하다보니 공실의 위험에서 벗어날 확률이 매우 높습니다.

 

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상가 주인의 아이디어와 공인중개사의 노력은 결국 매출로 이어집니다

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예를 들어 커피 가맹점으로 수익을 계속 내지 못하는 상가가 있었는데 떡볶이 집으로 매출이 급상승하기도하고, 사무실 임대로 사용하던 공간을 스터디 카페로 변경하여 건물의 가치를 올리기도 합니다.

창고 자리를 리모델링하여 독특한 분위기의 카페로 바꿔 건물의 가치가 달라지는 것을 종종 발견하게 됩니다.

이런 시도는 건물주의 생각의 전환도 물론 필요하겠지만 세입자 분들도 새로운 아이디어를 가지고 시도를 해야 한다고 생각합니다. 

상가 주인이 월세를 높이는 방법은 매출이 잘 나오는 종목을 선택해서 상권을 만들어줘야 합니다. 아무 종목이나 들여서 계약을 하고 무리하게 월세를 요구하면 안 된다는 메시지를 꼭 인지하시기 바랍니다.

 

 

그러나

상가 매매에도 큰 단점이 있습니다 (이것은 상가 투자자의 관점입니다)

바로 권리금입니다.

상가를 매매로 구입하여도 권리금에 대한 부분은 승계되기 때문에 사라지지 않습니다.

 

권리금이란?

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[필수] 혹시 상가를 매입하고자 하시는 투자자라면 권리금이 어떻게 진행되고 있는지 꼭 확인하시기 바랍니다. 

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세입자는 가게 오픈을 준비하며 투자한 비용과 상권 확보 비용을 보상 받기 위해 권리금을 계속 승계하거나 보존시킵니다. 이 부분은 가게의 가치를 올리는 [유익비]에 해당하는 부분인데 많은 세입자들이 이것을 교묘하게 지혜롭게(?) 권리금으로 만들어 냅니다.

권리금의 경우 공인중개사를 통해 [보장]한다는 권리금 증서에 도장을 서로 찍기 때문에 바뀐 집주인이 함부로 없애지 못합니다. 혹 이것을 없애려고 하시는 상가 투자자분이 계시다면 말리고 싶습니다. 필자가 법원까지 가서 소송을 당했었고 결국 패소하여 권리금에 대한 부분을 배상한 기억이 있습니다.

 

그래도 기회는 있습니다. 권리금에 대한 부분이 인정되지 않는 상가 매매도 있습니다.

이것이 바로 상가 법원 경매경매입니다.

법원 경매로 낙찰 받은 상가는 권리금이 모두소멸됩니다.법적으로 보존 받지 못한다는 말입니다.

그러므로 현명한 투자자라면 좋은 [입지 조건]의 상가를 찾아 낙찰받으시기 바랍니다.

세입자 분께서 피해를 입지 않기 위해서는 건물의 [근저당]이 얼마인지 꼭 확인하셔야 합니다.

 

 

법원 경매에서도 1층 상가는 거의 매물이 없다고 보시면됩니다. 혹시 물건이 경매시장에 나오게 된다면 꼭 투자하시는 방향으로 고민 하시면 좋을 것 같습니다. (1층 상가는 대부분 권리금이 있기 때문에 초기화를 시킬 수 있어 입지만 괜찮으면 서로 들어오려고 할 겁니다.)

그리고 옥석을 가리는게 쉽지 않은 문제가 있습니다.신도림 테크노마트나 동대문에 있는 쇼핑몰을 낙찰 받으시려는 분들은 좀 더 깊게 생각해보시기를 권장합니다.

 

 법원 경매로 낙찰 받는 상가 또한 [경락 잔금 대출]을 받을 수 있으니 참고하시기 바랍니다.

꿀팁을 먼저 말씀드리면 일반 은행 직원들도 경락잔금 대출이 뭔지도 모릅니다. 법원 앞에 있는 은행에 가서 상담하시기를 추천드립니다.

 

상가 투자는 오피스텔과 비교했을때 난방이나 에어컨 관리를 상가관리단에서 하기 때문에 관리에 대해 신경 쓸게 조금 덜 한것이 사실이며 도배나, 냉장고, 에어컨 고장 대한 부담이 덜한 것 또한 사실입니다.

하지만 오피스텔이나 상가에서 발생한 누수 문제는 꼭 집주인이 해결해줘야 하는 문제이니 세입자에게 고치라고 하시면 안 됩니다!!

 

상가 투자의 결론

1.권리금이 없어진다

2.은행에서 대출을 받을수 있다

3.아파트와 오피스텔에 비해 관리를 적게 할 수 있다. 

 

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