[다세대 투자] 반지하 빌라 경매의 함정

부동산 법원 경매 초보 투자자 분들께서 많이 시도하시는 매물이 바로 [다세대] 일 것입니다.

즉 빌라 투자입니다.

법원 경매 검색을 하였을 때, 저렴한 매물부터 보게 되는데 이때 쉽게 보이는 매물이 바로 [반지하] 입니다.

반지하는 감정가 3천만원에서 5천만원인 것들도 많기 때문에 한 번씩 클릭을 하게 됩니다.

5천만원 이하의 [반지하 빌라]는 주로 인천 쪽에 있으며 경매 초보자들이 경험(?)을 쌓는 코스이기도 합니다. 서울 지역에서 반지하 매물이 많이 나오는 지역은 신정동, 신림동, 은평구, 그리고 강북의 도봉구 주변입니다.

 

이 지역들은 빌라가 매우 많은 구역이기 때문에 예산이 적은 투자자분들께서 7~8천만원정도의 금액으로 부동산 투자를 할 수 있는 곳입니다. 약간의 대출이 들어가야 하겠지만 다세대 매물은 1억 초반부터 2억대까지 구입이 가능합니다.

 

사실 반지하 부동산은 단점이 많습니다.

내 명의로 된 부동산이 생겼다는 것도 정말 잠시 일뿐...신경 써야 할 것들이 참 많습니다. 

매입을 하여 고치는 비용, 난방문제 등등 인테리어에 대한 피로도가 2~3억 부동산을 매입했을 때보다 더 많이 들기 때문입니다.

 

반지하 경매를 생각하시는 분들이 계시다면 이번 블로그 포스팅을 꼭 참고해주셨으면 합니다.

반지하는 환기가 잘 안되기 때문에 겨울에는 결로현상이 생길 것이고 여름에는 곰팡이가 생기기 쉽습니다. 환기가 잘 안된다는 것은 호흡기에도 문제를 일으킬 수 있다는 것이고 [아기 있는 세입자]를 얻지 못한다는 것입니다. 세입자는 [월세를 내주는 고객] 이기 때문에 다양한 세입자가 선택할 수 있을수록 좋습니다.

 

또 길가에서 집안이 다 보이는 구조이기 때문에 창문 시공도 새로 해줘야 합니다. 하다 보면 문도 새로 고쳐야 하고 주방도 고쳐야 하고 화장실도 다시 시공을 해야 합니다.

반지하 경매는 감정평가서에서 볼 수 없었던 것들이 많기 때문에 낙찰을 받고서야 발견되는 문제가 계속 늘어나게 됩니다.

바닥 난방도 오래되었기 때문에 바닥 콘크리트(공그리 시공)을 전부 다시 해야 할 수도 있습니다.

[최악의 경우지만 빈번하게 발생 하지요]

결로 방지와 누수, 곰팡이 관련 공사를 하다 보면 아마 이런 생각이 들 겁니다.

 

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[ 그냥 더 투자해서 오피스텔 살 걸... ]

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오피스텔과 아파트는 관리소가 있기 때문에 문제 해결이 쉽고 자질구레한 시공은 관리소 직원분들이 해결해주시지만 빌라를 구입한 투자자는 모든 것을 스스로 해결해야 합니다.

인테리어 업자 불러서 해결하고 싶어도 업체에서 잘 오지도 않습니다. 투자자 본인이 셀프로 하더라도 공구를 사고 시간을 들이다 보면[후회]가 많이 들 수 있습니다.

집을 다 고쳐도 월세를 100만원 200만원 받는 것도 아닙니다. 요즘 세입자들도 눈이 굉장히 높기 때문에 [애매모호한] 인테리어는 입주도 하지 않습니다. 그렇기 때문에 대충 고쳐 놨다면 월세 30~40만원이 전부 일 것입니다.

 

 

그런데 6개월정도 지나면 세입자가 월세를 밀릴 수도 있고, 세입자가 집에 문제가 것을 발견할 수도 있어 문제 제기를 할 수도 있을 것입니다. [ 윗집에서 물이 새서 도배가 물이 들었어요 등등]

더 슬픈 건 부동산에 팔려고 내놔도 아무도 안 사간다는 것입니다. 그렇게 또 경매 시장에 나오면 또다른 누군가가 이것 사는 악순환이 반복됩니다.

세입자가 매년 바뀔 수도 있고 1년에 2번 바뀔수도 있습니다. 도장 찍으러 가는 것도 피곤하고 도배도 매번 해줘야 할 수도 있습니다.

 

 

그렇게 집주인은 헤어 나올 수 없는 굴레로 빠지게 된다는 결론입니다.

부동산은 미래가치와 현금흐름을 만드는 것인데 반지하는 가격이 잘 오르지도 않을뿐더러 [투자자의 시간과 노동력]을 계속 갉아 먹게 됩니다.

최근 아파트 값이 많이 올라 대체제인 다세대가 많이 주목받고 있습니다.  

다세대를 투자하실 때는 [전철역] 또는 [초등학교]와의 거리, 남향, 북향, 주차공간이 확보 등을 꼭 확인하시기를 바랍니다.

혹시 반지하를 카페나 음식점으로 개조하실 생각으로 투자하실 분은 주위 상권을 꼭 확인하셔야 하고 내가 투자하려는 반지하 매물이 음식점으로 용도변경이 가능한지 해당 구청 민원과에 꼭 문의를 하시기 바랍니다. 카페 인테리어를 다하고 용도변경 신청하였는데 승인 거절되면 낭패를 볼 수 있습니다.

결론 : [반지하 매물]은 가급적 피하시면 좋겠습니다.

반지하 주택의 문제와 개선 방안들이 연구되어 있는 pdf 자료가 있어 함께 첨부하겠습니다. 다운로드하시어 활용하시기 바랍니다. 

 

반지하의 거주환경 개선방안.pdf

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