근저당이 있는 집은 경매가 들어 올 수 있습니다. (feat.월세,전세 계약)

 

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내용 요약

집 계약과 동시에 전입, 확정 신고를 꼭 해야 합니다. 

이 날짜를 기준으로 더 먼저 근저당이 있으면 보증금 보존이 어려울 수 있습니다

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이 포스팅을 보시는 분들께서 꼭 기억하셨으면 하는 단어 4개가 있습니다

 

계약, 전입, 확정 그리고 근저당

 

 

집 계약시 가장 중요한 것은 [항상] [언제나]

나의 보증금 보존보존입니다.

무엇보다 내가 이사갈때까지 나의 보증금을 무사히 회수하는게 제일 중요합니다.

 

그런데 문제는 공인중개사가 보증까지 해준 집이고 집 주인 얼굴까지 보고 계약한 부동산인데 보증금을 못받을 때가 있다는 것입니다.

 

그건 바로 계약한 집이 법원 경매가 진행 될 때입니다.

 

< 법원 경매란? > 법원 경매는 TV에서 처럼 공무원들이 갑자기 들어와 빨간 딱지를 붙이는게 아닙니다 어느날 갑자기 법원에서 경매가 시작된다는 우편물이 날라온다면... 집 주인이 빌린 돈의 이자를 내지 않았거나 다른 사람 또는 은행으로 부터 돈을 갚으라고 법원에 요청하는 것입니다. 그러면 법원은 법원 경매를 진행하는 것입니다. 그리고 수개월 후에 경매가 진행됩니다 그 사이에 감정평가사가 방문 할수도 있습니다

 

 

월세와 전세/반전세의 가장 큰 차이는 매월 납입하는 금액과 보증하는 금액의 차이입니다.

그런데 가끔 내가 계약한 집이 법원경매로 넘어갈때가 있습니다.

 

구체적으로 예시를 들어 설명해 보겠습니다.

서울에 중심부에 있는 많은 오피스텔이억 5천만원 정도 합니다.(방크기는 원룸 약8평 정도)

 

매매 가격오피스텔 계약 일 때 일반적으로 아래와 같습니다.

 

1. 월세예시 

보증금 = 1000만원

월세 = 85만원

관리비 = 별도

(만약 잘나가는 상가를 임차 할 경우 1억원이 넘을 수도있습니다)

권리금은 별도

 

 

2. 전세예시

보증금 = 2억

월세 = 0원

관리비 = 별도

 

 

3. 반전세예시

보증금 = 1억

월세 = 35만원

관리비 = 별도

 

 

보통은 이 세가지를 기준으로 보시면 됩니다.

보증금을 0원으로 하거나 이럴 경우 집에 심각한 문제가 있다고 보시면 됩니다.

 

집을 계약하기 위해 부동산을 가시거나 직방을 찾아보셔도 위험도가 높은 집을 구분하기는 어렵습니다.

 

꼭 부동산에 가셔서 공인중개사의 소개를 받으시기를 권장드립니다.

 

 

오피스텔이나 아파트는 쉬운편입니다.

문제는 다가구 단독주택에 여러세대가 계약되어있을 경우 매우 피곤해집니다.

 

특히 서울 봉천동,신림동,신월동,신정동에서 이 현상이 많이 발생합니다.

이와 관련된 내용은 PD수첩의 내용을 링크합니다. 전세 사기에 대한 내용이 있으니 꼭 확인하시기 바랍니다.

 

2020년 11월 17일 방송입니다

 

 

 

내용을 요약하자면 깡통 전세에 들어가게 되어도 집주인을 고소 할 수 없다는 내용입니다.

집주인은 부동산을 경매로 넘기면 모든게 끝나기 때문입니다.

 

혹시 전세로 계약을 하실때는 보증보험을 꼭 가입하시기 바랍니다.

 

근저당에 대한 내용을 좀 더 세부적으로 설명드리겠습니다.

 

계약일 기준으로2억 5천짜리부동산에

등기부등본 2억원 정도의 근저당이 이미 걸려 있다면 보증금을 회수하는데 어려움과 피곤함이 있습니다.

 

<기준일>

 

21년 12월 25일 계약하려고 하는데

21년 12월 24일 근저당권이 설정이 되어 있음(은행에서 집주인이 부동산을 담보로 돈을 빌림)

 

이렇게 되면 보증금을 1000만원 내시고 월세를 좀 깎으시기를권장합니다

저의 개인적인 조언을 말씀드리면 <가급적 들어가지 마시기를 바랍니다>

 

아주 만약에 경매가 진행되면 경매쟁이들이 초인종을 누르거나 법원에서 우편물이 자주 오기 때문에 심리적으로 매우 매우 힘들어 집니다. 그런데 경매까지 계속 유찰되어 최소 입찰 금액이 내려가면 세입자는 더 스트레스 받을수 밖에 없습니다.

 

“경매가 넘어 가도 보증금은 보존됩니다” 라고 말하면서

(법원에서 우편물이 자꾸 와서 스트레스는 받지만…)이라는 말해주지 않습니다

대부분의 많은 부동산 공인중개사들이 문제없다고 합니다.

본인들은 중개비만 받으면 되기 때문입니다

공인중개사들은 내 보증금에는 전혀 관심이 없고 책임을 져주지 않습니다

 

모든 책임은 계약을 실행한 [본인]에게 있습니다

그래서 계약서에 도장을 찍는 것입니다

 

공인중개사들은 언제든지 빠져나갈수 있다는 것을 절대 있지 마세요

 

하지만 21년 12월 25일 계약을 했는데 아무 근저당이 없으면 내 보증금은 무사히 보증[법원에 배당 신청]이 됩니다.

물론 경매가 집행될수도 있지만 내 보증금은 100%에 가깝게 회수가 됩니다

(혹 근저당이 집 시세의 50% 정도는 괜찮습니다)

 

그런데!

나의 전세 금액이 매매가의 약 90%이다

 

매매 가격이억 5천만원인데 

전세 계약을 2억 3천만원으로 하였다

 

이러면 경매가 진행되어도 나의 보즘금 2억 3천을 모두 회수하는게 어렵습니다

 

법원 경매는 낙찰자가 입찰 한 금액을 내가 우선적으로 받기 때문에

낙찰자가 2억 2천만원으로 제시하여 낙찰을 받게되면 

세입자가 법원을 통해 받게 되는 보증금(배당)은 2억 2천만원보다 조금 더 적습니다

 

 

그리고 집주인이 세금을 많이 체납하였다면 내 보증금도 회수가 어렵습니다.

이 부분은 아직 국회에서 협의가 되고 있는 부분입니다.

 

세입자가 계약하는 집의 세금 체납을 조회하는 것은 현실적으로 어려운 상황입니다.

 

집주인과 공인중개사는 이미 거래를 많이 해왔기 때문에  

국세청 내역을 요구하는 세입자는 그냥 계약을 안한다고 보시면 됩니다.(귀찮으니까요)

 

 

세입자가 계약하는 날이 아닌

세입자가 계약하고 전입신고와 확정 신고가 완료완료된다음에 근저당권이 설정되어야 한다는 것입니다.

 

 

"시세보다 싼 부동산은 이유가 있습니다"

보통 근저당이 걸려 있거나 가처분 등등 문제가  월세나 전세를 싸게 해줍니다.

공인중개사들은 이런 집 또 없다고 하지만 사실 그건 거짓말입니다

부동산은 차분히 잘 찾아보면 자신에게 맞는게 있습니다. 너무 감정적으로 계약금을 보내지 마시고 차분히 주변의 의견과 차가운 가슴으로 판단하시기를 바랍니다.

 

[본 포스팅이 꼭 도움이 되었으면 좋겠으며 보증금 계약 사기, 깡통 전세를 당하지 않는 여러분의 작은 기준이 되었으면 좋겠습니다]

 

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