(부동산)지도로보는 투기과열지구와 주택담보대출,전매제한 알아보기(LTV,DTI비율)

대한민국 규제지역에 대하여 포스팅합니다.

투기과열지역과 조정대상지역의 주택담보대출 LTV,DTI비율을 참고 하시기 바랍니다.

하단에는 투기과열지역 지도가 있으니 참고하시기를 바랍니다.

 

		조정대상지역	투기과열지구
금융	가계대출	‧2주택이상 보유세대는 주택신규 구입을 위한 주택담보대출 금지(LTV 0%) ‧주택 구입시 실거주목적 제외 주택담보대출 금지  -(예외) 무주택세대가 구입 후 6개월내 전입, 1주택세대가 기존주택 6개월내 처분 및 전입 시
		‧LTV : 9억이하 50%, 9억초과 30%  -(서민·실수요자) 10%p 우대   ‧DTI 50%  -(서민·실수요자) 10%p 우대	‧LTV : 9억이하 40%, 9억초과 20%, 15억초과 0%  -(서민·실수요자) 10%p 우대   ‧DTI 40%  -(서민·실수요자) 10%p 우대
	사업자대출	‧주택매매업·임대업 이외 업종 사업자의 주택구입목적의 주택담보 기업자금대출 신규 취급 금지
		-	‧민간임대매입(신규) 기금융자 중단
세제 ‧ 정비사업		‧다주택자 양도세 중과·장특공 배제  -2주택 +20%p, 3주택 +30%p(‘21.6.1 이후 시행)  *분양권도 주택수에 포함   ‧2주택이상 보유자 종부세 추가과세  -+0.6~2.8%p 추가과세   ‧2주택이상 보유자 보유세 세부담 상한 상향  -2주택자(300%), 3주택자(300%)   ‧일시적 2주택자의 종전주택 양도기간 - 1년이내 신규주택 전입 및 1년 이내 양도   ‧분양권전매시 양도세율 50%   ‧1주택이상자 신규 취·등록 임대주택 세제혜택축소 - 양도세 중과, 종부세 합산과세	‧재건축 조합원 지위양도 제한 - 조합설립인가~소유권이전등기   ‧재개발 조합원 분양권 전매제한 - 관리처분계획인가~소유권이전등기   ‧정비사업 분양 재당첨 제한   ‧거주요건을 갖춘 경우에만 조합원 분양권 분양 신청 허용(수도권 재건축 적용)
전매 제한		‧분양권 전매제한 (1지역) 소유권이전등기 (2지역) 1년 6개월 (3지역) 공공택지 1년, 민간택지 6개월	‧주택·분양권 전매제한  -소유권이전등기(최대 5년)  -분양가상한제 적용주택 전매제한기간 강화
기타		‧주택 취득 시 자금조달계획서 신고 의무화 -기존 주택보유현황, 현금증여 등   *투기과열지구는 증빙자료 제출

 

2021년 9월기준

투기과열지구 지정 현황

서울특별시
전역(25개區)

경기도
광명시, 과천시, 성남시 분당구·수정구, 하남시, 수원시, 안양시, 안산시 단원구, 구리시, 군포시, 의왕시, 용인시 수지구·기흥구, 화성시(동탄2만 지정)

인천광역시
연수구, 남동구, 서구

대구광역시
수성구

대전광역시
동구, 중구, 서구, 유성구

세종특별자치시
행정중심복합도시 건설 예정지역

경상남도 창원시 의창구(대산면·동읍·북면* 제외)
* 북면 감계·무동지구는 투기과열지구 유지

 

서울특별시 (전 지역)

 

 

경기도 지역

 

인천광역시

 

 

대구 광역시

 

대전광역시

 

세종 특별자치시

 

경삼남도 창원시 

 

 

청약과열지역 지정 현황

서울특별시
25개 전역

경기도 전역(일부 지역* 제외)
*남양주시(화도읍·수동면·조안면), 
용인시 처인구(포곡읍, 모현·백암·양지·원삼면 가재월·사암·미평·좌항·두창·맹리),
안성시(일죽·죽산·삼죽·미양·대덕·양성·고삼·보개·서운·금광면),
광주시(초월·곤지암읍, 도척·퇴촌·남종·남한산성면), 
양주(백석읍, 남·광적·은현면), 
김포시(통진읍, 대곶·월곶·하성면), 
파주(문산·파주·법원·조리읍,월롱·탄현·광탄·파평·적성·군내·장단·진동·진서면),
연천시, 
동두천시(광암·걸산·안흥·상봉암·하봉암·탑동동), 
포천시, 가평시, 양평시, 여주시, 이천시

인천광역시
중구(을왕·남북·덕교·무의동 제외), 동구, 미추홀구, 연수구, 남동구, 부평구, 계양구, 서구

부산광역시
해운대구, 수영구, 동래구, 연제구, 남구, 서구, 동구, 영도구, 부산진구, 금정구, 북구, 강서구, 사상구, 사하구

대구광역시
수성구, 중구, 동구, 서구, 남구, 북구, 달서구, 달성군(가창·구지·하빈면, 논공·옥포·유가·현풍읍 제외)

광주광역시
동구, 서구, 남구, 북구, 광산구

대전광역시
동구, 중구, 서구, 유성구, 대덕구

울산광역시
중구, 남구

세종특별자치시
행정중심복합도시 건설 예정지역

충청북도
청주시(낭성·미원·가덕·남일·문의·남이·현도·강내·옥산·북이면, 내수읍 제외)

충청남도
천안시 동남구(목천읍, 풍세·광덕·북·성남·수신·병천·동면 제외)·서북구(성환·성거·직산읍,입장면 제외), 논산시(강경·연무·성동·광석·노성·상월·부적·연산·벌곡·양촌·가야곡·은진·채운면 제외), 공주시(유구·이인· 탄천·계룡·반포·의당·정안·우성·사곡·신풍면 제외)

전라북도
전주시 완산구·덕진구

전라남도
여수시(돌산읍, 율촌·화양·남·화정·삼산면 제외), 
순천시(승주읍, 황전·월등·주암·송광·외서·낙안·별량·상사면 제외), 
광양시(봉강·옥룡·옥곡·진상·진월· 다압면 제외)

경상북도
포항시 남구(구룡포·연일·오천읍,대송·동해·장기·호미곶면 제외), 
경산(하양·진량·압량읍, 와촌·자인·용성·남산·남천면 제외)

경상남도
창원시 성산구

 

 

서울 특별시

 

경기도

 

인천광역시

 

부산광역시

 

대구광역시

 

광주광역시

 

대전광역시

 

울산광역시

 

세종특별자치시

 

충청북도

 

충청남도

 

 

전라북도

 

 

전라남도

 

 

경상북도

 

 

경상남도

 

규제지역 지정기준 및 지정효과

구분	투기과열지구	조정대상지역
법령	주택법 제63조, 시행규칙 제25조	주택법 제63조의2, 시행규칙 제25조의3
지정 기준	정량적 요건: 공통요건 + 선택요건 중 1 이상 충족   (공통요건) 해당지역 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역   (선택요건)    ①직전 2개월 월평균 청약경쟁률 모두 5:1 초과(국민주택규모 10:1)   ②주택분양계획이 전월대비 30%이상 감소   ③주택건설사업계획승인이나 주택건축허가 실적이 지난해보다 급격하게 감소   ④신도시개발이나 전매행위 성행 등으로 주거불안 우려가 있는 경우로 주택보급률 또는 자가주택 비율이 전국 평균 이하이거나, 주택공급물량이 청약1순위자에 비해 현저히 적은 경우   정성적 요건 : 지역주택시장 여건 등을 고려하였을 때 주택에 대한 투기가 성행하고 있거나 우려되는 지역	정량적 요건 : 공통요건 + 선택요건 중 1 이상 충족   (공통요건) 직전월부터 소급하여 3개월간 해당지역 주택가격상승률이 시·도 소비자물가 상승률의 1.3배를 초과한 지역으로서 다음 중 하나에 해당하는 지역   (선택요건)    ① 직전월부터 소급하여 주택공급이 있었던 2개월간 청약경쟁률이 5:1을 초과(국민주택규모 10:1)   ②직전월부터 소급하여 3개월간 분양권 전매거래량이 전년동기대비 30% 이상 증가   ③ 시도별 주택보급률 또는 자가주택비율이 전국평균이하   정성적 요건 : 주택가격, 청약경쟁률, 분양권 전매량 및 주택보급률 등을 고려하였을 때 주택 분양 등이 과열되어 있거나 과열될 우려가 있는 지역
지정 절차	지자체 의견 청취 및 검토의견 회신, 주거정책심의위원회 심의를 거쳐   국토부장관 : 시ㆍ도지사의 의견을 들어 지정   시ㆍ도지사 : 국토부장관과 협의를 거쳐 지정	지자체 의견 청취 및 주거정책심의위원회 심의를 거쳐,   국토부

 

※ 향후에도 개발사업 등으로 인한 주요 과열지역에 대해서는 국토부에서 기획조사를 실시하여 부동산 시장질서 확립 추진

자금조달계획서 제출대상 확대

• (현행) 자금조달계획서 제출 대상이 투기과열지구·조정대상지역내 3억원 이상 주택 거래 시로 제한되어 있어,투기과열지구·조정대상지역내 3억원 미만 저가 주택의 경우 자금출처 조사 등 실효성 있는 투기수요 점검에 한계
• (개선) 투기과열지구·조정대상지역내에서 주택을 거래하는 경우 거래가액과 무관하게 자금조달계획서를 제출토록 함
• (적용시기) 「부동산거래신고법 시행령」 등 개정 후 즉시 시행(’20.9월)

자금조달계획서에 대한 증빙자료 제출대상 확대

• (현행) 투기과열지구 9억원 초과 주택 거래신고 시 자금조달계획서 기재내용에 대한 객관적 진위를 입증할 수 있는 증빙자료를 제출*자조서 작성 항목별로 예금잔액증명서, 소득금액증명원 등 증빙자료를 첨부·제출투기과열지구 9억원 이하 중·저가 주택의 경우 비정상 자금조달 등 이상거래에 대한 신속한 대응 및 선제적 조사가 제한
• (개선) 투기과열지구 내 주택 거래 신고 시 거래가액과 무관하게 자금조달계획서 작성 항목 별 증빙자료를 첨부하여 제출토록 함증빙자료 확인을 통해 불법 증여, 대출규정 위반 등 의심거래는 집중 관리대상으로 선정하고, 실거래 신고 즉시 조사에 착수
• (적용시기) 「부동산거래신고법 시행령」 등 개정 후 즉시 시행(’20.9월)

주택담보대출 및 전세자금대출 규제 강화

규제지역내 주택담보대출 취급 시 전입·처분 요건 강화

< 무주택자 >

• (현행) 투기지역·투기과열지구 내 시가 9억원 초과 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우, 1년내 전입 의무를 부과조정대상지역의 경우 2년내 전입 의무 부과
• (개선) 全규제지역*내 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우 주택가격과 관계없이 6개월내 전입 의무 부과*투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역
• (적용시기) 행정지도 시행* 이후 신규대출 신청 분**부터 적용

*시행시기 : 전산개발 및 준비 등을 감안하여 ’20.7.1일부터 시행

**다만, 행정지도 시행 전에 주택매매계약(가계약 불포함)을 체결하고 계약금을 이미 납부한 사실을 증명한 차주, 대출 신청접수를 완료한 차주 등에 대해서는 종전규정 적용

 

< 1주택자 >

• (현행) 투기지역·투기과열지구내 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우 1년내 기존주택 처분 및 신규주택 전입 의무 부과조정대상지역은 2년내 기존주택 처분 및 신규주택 전입 의무 부과
• (개선) 全규제지역내 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우 6개월내 기존주택 처분 및 신규주택 전입 의무 부과
• (적용시기) 행정지도 시행* 이후 신규대출 신청분**부터 적용

*시행시기 : 전산개발 및 준비 등을 감안하여 ’20.7.1일부터 시행

**다만, 행정지도 시행 전에 주택매매계약(가계약 불포함)을 체결하고 계약금을 이미 납부한 사실을 증명한 차주, 대출 신청접수를 완료한 차주 등에 대해서는 종전규정 적용

 

보금자리론 대상 실거주 요건 부과

• (현행) 보금자리론 이용 차주에게 전입 의무는 부과되지 않고 있음
• (개선) 주택구입을 위해 보금자리론을 받는 경우 3개월 내 전입 및 1년 이상 실거주 유지 의무를 부과하고, 의무 위반 시 대출금 회수
• (적용시기) 주택금융공사 내규 개정 시행일(’20.7.1) 이후 보금자리론 신청 분부터 적용

갭투자 방지를 위한 전세자금대출보증 이용 제한 강화

• (현행) 시가 9억원 초과 주택 보유자에 대한 전세대출 보증 제한*하고, 전세대출을 받은 후 9억원 초과 주택 구입 시 대출 즉시 회수*(다주택자(2주택 이상)에 대해서도 전세대출 보증이 제한되어 있음)
• (개선) ①투기지역·투기과열지구 내 시가 3억원 초과 아파트를 신규 구입하는 경우도 전세대출 보증 제한 대상에 추가
  ②전세대출을 받은 후 투기지역·투기과열지구 내 3억원 초과 아파트를 구입하는 경우 전세대출 즉시 회수*(구입주택의 기존 임대차 계약 미완료 등 불의의 피해가 발생될 수 있는 경우에만 회수규제 적용 유예)
• (적용시기) 보증기관 내규 개정 시행일 이후(①번 사항) 투기지역·투기과열지구 내 3억원 초과 아파트를 신규 구입하는 경우부터 적용**규제시행 전 전세대출 차주가 규제시행 후 투기·투기과열지구내 3억원 초과 아파트를 신규 구입 시 대출 연장 제한(기존 전세대출 만기까지만 인정)(②번 사항) 전세대출 신규 신청 분부터 적용

 

 

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