(부동산 투자하기)법원 부동산 경매 기본 프로세스 및 명도 절차 요약

은행을 통해서 대출을 받을 때 내가 가지고 있는 부동산을 근거로(근저당) 대출을 실행하게 되면 은행과 저는 계약을 체결하게 되는 것입니다.

그러면서 은행에 얼마의 금액을 언제 납입하겠다는 약속을 하고 그 금액을 납부하지 못하였을 때는 경매가 진행된다고 적혀 있습니다.

드라마에서는 흔히 이걸 빨간 딱지라고도 부릅니다.

대출거래 약정서 조항에 보시면. 몇 회에 걸쳐 이자 연체를 하게 되면 [기한의 이익을 상실한 것]으로 보게 됩니다.

기한의 이익 = 이자 입니다 = 이자연체를 말하는것이지요

매달 이자를 납부해야 하는 약속인데 이를 지키지 못하면 독촉장이 날아옵니다.

그런데도 이자를 납부하지 않으면 내가 가지고 있는 부동산, 혹은 자동차에 독촉장이 날아옵니다. (세금 체납도 비슷한 원리입니다)

이때부터 임의 경매가 시작됩니다. 경매에는 강제 경매와 임의경매가 있습니다.
이자를 연체하거나 돈을 못 갚게 될 경우 임의 경매에 해당합니다.

즉, 경매란 빚을 진 사람의 빚을 다른 사람이 대신 갚아주고 거기에 해당되어 있는 부동산을 대신 가져가는 것입니다.

이럴 경우 기존 세입자는 그동안 못 받았던 보증금을 돌려받게 되기 때문에 모두가 WIN WIN하게 됩니다.

돈을 빌려준 은행은 밀린 돈을 받게 되는 것이고, 세입자는 보증금을 받게되고, 낙찰자는 원하는 부동산을 구입하게 되는 것입니다.

1. 약 3~4주를 전후로 법원에서 경매 관련 등기 우편이 날아옵니다. 전문 용어로 [송부]됩니다.

내용인 즉 슨 '해당 부동산은 임의 경매가 진행 될 것이다'
그리고 담당 법원의 집행관이 해당 부동산에 누가 사는지 (점유자) 확인하기 위해 현장 방문을 합니다.

점유인(세입자)이 있으면 간단한 이야기를 한 후 그 내용의 결과를 법원 사이트에 올립니다.

[점유자 있음]

그리고 누가 점유하고 있는지 누가 임차인인지를  법원 경매 정보 사이트에 공개 해줍니다.
그 기본적인 내용은 주민센터에서 발급 받을 수 있습니다. 


2. 전입 세대 열람

전입 세대 열람을 통해 세대주의 전입 신고 날짜를 확인합니다.

이를 통해 대항력을 확인하고 권리 분석을 합니다.
*대항력이란, 낙찰된 금액을 세입자가 얼마나 어떻게 가져가느냐를 따지는 것입니다.

전입 세대가 있다고 모든 보증금을 보장해주는 것은 아닙니다.

근저당과 전입 세대 중 먼저 '확정'을 받은 '날짜'를 기준으로 봅니다.
[전입과 확정] 두 가지가 꼭 이루어져 있어야 합니다.

3. 감정 평가서 확인

감정 평가서에는 경매 일시 약 6~9개월 전에 감정을 합니다. 평균치를 내기 때문에 시세보다는 약간 낮게 측정될 수도 있습니다.

경매 개시 결정으로부터 3개월 이내에 바로 배당 요구 종기일이라는 절차가 있습니다. 
배당 요구 종기일이라는 것은 경매 절차에서 배당 요구를 원한다는 의사 표시를 해야 되는 채권자들이 있습니다. 
가장 대표적인 채권자가 그 부동산에 거주하고 여기는 바로 임차인입니다. 

채권자들 또 경매 개시 결정 이후에 근저당 압류 등기된 채권자들이 이들도 배당 요구를 해야 되고요. 
또 조세 기관이 있습니다. 강남구청, 강서구청과 같은 기관들입니다. 

만약 대항력 있는 임차인이 배당 요구 종기 일까지 배당 요구를 안 하면 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수해야 하니 유의하시기를 바랍니다.

4. 매각 기일

배당 요구 종기일 기간이 지나면 법원에서 1차 매각 기일을 정합니다.
전체 금액의 100%부터 시작합니다.
3억짜리면 3억부터 그 이상의 금액을 써야 하는 것이지요.

1차는 전국 공통 100%이지만 서울 만 2차 때 20%가 깎입니다.

예1) 서울에 위치한 부동산 10억짜리 건물 

 1차 10억
 2차 8억 (20% 차감)
 3차 6억 4천 (20% 차감)

예2)경기도에 위치한 부동산 10억짜리 건물

1차 10억
2차 7억 (30% 차감)
3차 4억 9천 (30% 차감)

법원 경매에서 유찰이 되면 최초 감정가에서 서울은 20%씩 차감되고 
경기도와 그 밖의 대부분의 지방은 30%씩 차감됩니다.

만약 10억짜리 감정평가가 된 물건이 유찰되어 8억이 되면 응찰자는 8억 이상의 금액을 쓰시면 됩니다.
입찰에 참여하실 때는 입찰 가격의 10%가 아니라 최저 가격의 10%를 입찰 보증금으로 납부하셔야 합니다
(하지만 저는 항상 입찰 가격의 10%를 냈습니다)

다른 사람이 낙찰이 되면 어차피 금액을 돌려받으니까요.
바로 그 자리에서 최고가를 결정하기 때문에 나머지 봉투(돈이 들어있는)는 신분증을 확인하고 바로 돌려줍니다.


5. 낙찰

낙찰이 되면 처음 제출한 금액을 법원에 있는 은행에 낸다고 보시면 됩니다.
낙찰이 되었을 경우 아마 많은 명함을 받을 실 겁니다. 대출 권유 명함이니 꼭 모아 두시기를 바랍니다.
그리고 약 1주~2주 이내로 법원에서 허가 결정 나면 나머지 차액을 법원에 있는 은행에 납부합니다.

간혹 매각 허가 결정이 안나기도 합니다.
건물에 문제가 있거나 하면 법원에서 조치를 취해야 하기 때문입니다.

[매각 불허가]가 나면 모든 입찰이 취소될 수도 있습니다.

매각 허가가 결정 나면 잔금을 납부하시고 명도를 준비하시면 됩니다.
명도에 대한 권리는 잔금을 납부하셔야 발생하신다고 보면 됩니다.

좀 더 정확히 말하면 [이사]를 내보내는 것입니다. 법적 절차 상 엄밀히 말하면 명도는 아니지만 흔히들 명도라고 부릅니다.

낙찰만 받은 분(잔금 납부 전)에게 명도의 권리는 없습니다.
소유권 주장을 위해서는 잔금 납부를 해야 하지만 세입자를 미리 만나 이야기하는 것은 잘못이 아닙니다.
하지만 법적으로 이사를 가라고는 할 수 없는 상황입니다.

6. 명도
명도는 법적인 명도가 있고 대화로 풀어나가는(이사비를 지급) 방법이 있습니다.

이사비에 대해서는 정해진 건 없지만 네이버와 많은 카페들이 정보를 제공하기 때문에 대부분의 세입자들이 이사비용을 적절히 받아갑니다.

약 100만원 선에서 해결이 되는 게 가장 바람직합니다.
세입자가 무리하게 요구할 경우 오히려 법적인 제재가 들어올 수 있습니다.(고소)

명도 소송을 할 경우 약 500만원 정도 예상하시면 됩니다.

만약에 보증금을 배당받는 임차인의 경우 이사비를 잘 안 줍니다. (저는 항상 줬습니다)
보증금을 배당받기 위해서 낙찰자가 명도 확인서와 인감증명을 줘야 하기 때문입니다.

이사비용은 가급적 이삿날, 인감증명서와 드리시기를 권합니다. 이사비를 입금했는데 갑자기 마음을 바꿀 수도 있기 때문입니다.

이렇게 간략히(?) 정리를 해보았습니다. 이 밖에 유치권이나 기타 예외적인 사항들이 있기는 하지만 다음에 기회가 된다면 다시 포스팅을 하겠습니다.

부동산 경매는 상당히 발품을 많이 팔아야하기도하고 때로는 집수리도해야합니다. 나가지 앟는 세입자와 대화도 많이 해야하기 때문에 내성적인 분들이 처음 하시려면 약간의 어려움도 있습니다. 공인중개사 분들도 자주 만나야하고 때로는 협의/가격 절충도 해야하기 때문입니다.

하지만 충분히 매력적인 시장이고 배워두면 꼭 도움이 되실것이라 확신합니다.

-끝-

 

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