부동산 경매 투자 낙찰 사례 [강동구]아파트 권리 분석 [13억]

 

 

강동구 고덕동 693 고덕 그라시움의 부동산 경매 낙찰 사례입니다.

타경 동부5계 2020-53900 입니다.

본 투자 물건은 방3개 화장 실2개의 매우 투자가치가 높은 물건입니다.

9층(로열층)으로 인기 많은 층이며 남향입니다. 고덕 그라시움은 아나운서 출신 연예인 장00님이 최근 이사한 물건이기도 합니다.

 

 

사건번호	매각기일
2020타경 53900 (강제경매)	2021년 05월 10일  서울동부지방법원 5계  (10:00)

 

 

감정평가액		일십이억구천만원정(\1,290,000,000.)
의 뢰 인		서울동부지방법원 사법보좌관 00			감정평가목적	법원경매
채 무 자		-			제 출 처	서울동부지방법원 경매5계
소 유 자 (대상업체명)		권00 (2020타경53900)			기 준 가 치	시장가치
					감정평가 조건	-
목      록 표 시 근 거		귀 제시목록			기 준 시 점	조 사 기 간		작 성 일
					2020.07.21 2020.07.21	2020.07.20 ~ 2020.07.21		2020.07.22
감 정 평 가 내 용	공부	(公簿)(의뢰)	사       정			감 정 평 가 액
	종 류	면적(㎡) 또는 수량	종 류	면적(㎡) 또는 수량		단 가	금 액
	아파트	1세대	아파트	1세대		-	1,290,000,000
	합 계						1,290,000,000원

 

 

소재지	서울 강동구 고덕동 693 고덕그라시움122동 9층 903호
용  도	아파트	층        수	총 15층
면  적	33.0063㎡ (9.98평)	건 물  구 조
연면적	59.508㎡ (18평)	건물보존등기	2020. 06. 25

 

 

평    형	24평형	방수/욕실수	방 3개 / 욕실 2개
전용면적	59.78㎡	현관구조	계단식
평형세대수	1,824세대	방    향	남
매 매 가	95,000 ~ 103,000
전 세 가	40,000 ~ 45,000

 

 

최초 감정 평가액은 12억 9천만원입니다.

1차에 유찰이 되고 2차에 최초 감정 평가액보다 더 높이 낙찰이 되었습니다.

경매 물건(신건)이 나오자마자 입찰에 응하였다면 7천만원 정도 세이브하여 투자를 할 수 있었을 물건입니다.

 

 

고덕 그라시움의 주거환경

 

고덕 그라시움은 주변 근린공원과 전철역이 매우 가까운 초역세권이며 출퇴근이 용이한 위치에 있습니다.

 

주변 강동경희대 병원과는 5분거리에 있습니다. 

주변에 초등학교와 명문사립 배재고등학교까지 투자가치가 매우매우 높은 아파트입니다.

 

고덕동의 장점은 하남 스타필드와 외곽으로 진입이 매우 용이하게 때문에 강원도 쪽으로 캠핑이나 교외로 즐겨 나가시는 분들에게 매우 추천 드리는 입지 조건을 가지고 있습니다. 강서구와 고양쪽에 주거하시는 분들은 올림픽 대로와 강변북로에서 상당한 시간을 지체하기 때문에 강동구 쪽은 가족단위 분들에게 매우 좋은 주거 환경을 가지고 있다고 평가 됩니다. 

 

장년층에게는 강동 경희대 병원이 매우 플러스 요인으로 작용 할 듯 싶습니다. 강동 경희대 병원과 현대아산병원을 주기적으로 다니시는 분들에게 강력 추천드립니다. 

 

강동아트센터에서는 각종 뮤지컬과 음악회를 경험 할 수 있기에 매우 큰 장점이라 분석 됩니다.

 

 

 

본 물건은 방3개와 화장실 2개의 구조입니다.

안방 2개와 거실은 남향을 바라보고 있어 매우 좋은 구조를 가지고 있습니다.

 

 

등기기입	2020.07.16	-	-	1일
개시결정	2020.07.16	-	-	1일
감정기일	2020.07.21	-	-	6일	VUM감정
배당종기	2020.10.05	-	-	82일
1차매각	2021.04.05	유찰	1,290,000,000원(100%)	264일
2차매각	2021.05.10	낙찰	1,032,000,000원(80%)	299일	1,362,511,001원 (105.62%) 김00 / 응찰 15명 2위 응찰가 1,306,999,999 원
허가일	2021.05.17	허가		306일
납부일	2021.06.23	납부		343일

 

본 투자 물건은 1차에서 낙찰이 되지 않고 1차에 15명이 응찰한 사례입니다.

1위 낙찰자는 13억 6천 2백 51만 1원으로 낙찰을 받았습니다.

2위 응찰자는 13억 6백만원을 제시하였습니다.

약 6백만원 차이로 투자 물건을 낮찰 받지 못한 안타까운 사례입니다.

 

13억 정도의 비용을 사용한다는것은 더욱 공격적인 금액을 써야한다는 것이 저의 생각입니다. 아파트의 경우 미래가치가 매우 높기 때문에 감정평가액의 110~150% 정도 쓸수 있습니다.

 

전입 세대 내역을 보면 관리비 체납은 있지만 선순위 전세권 등 임차인이 존재 하지 않는것으로 나옵니다.

전입 신고가 없기 때문에 명도 소송에 들어가는 시간과 비용(200~250만원)을 절약 할 수 있는 좋은 물건 입니다.

 

말소기준 권리는 신한은행이며 3억8천의 근저당권이 설정 되어 있습니다.

관리비는 약 150만원 정도 체납 되어 있는 상태입니다.

 

 

권리	권리자	등기/확정일	전입일	채권액	배당금	미수금	인수 여부	비고
법원경비	법원	-	-	-	647	0	-	-
압류	강동구	2020-06-25	-	0	교부청구액	0	말소	-
압류	성북세무서장	2020-08-10	-	0	교부청구액	0	말소	-
압류	강동구	2021-02-09	-	0	교부청구액	0	말소	-
소유보존	권00	2020-06-25	-	0	0	0	말소	-
근저	신한은행(굽은다리역지점)	2020-06-25	-	3억8400	3억8400	0	말소	말소기준권리
강제	정00	2020-07-17	-	3억	3억	0	말소	-
강제	김00외3	2020-07-23	-	0	0	0	말소	-
압류	국민건강보험공단(성북지사)	2020-08-05	-	0	0	0	말소	-
가압	강00외1	2020-08-07	-	4억9610	4억9610	0	말소	-
가압	고덕주공2단지아파트주택재건축정비사업조합	2020-09-08	-	643	643	0	말소	-
강제	조00외2	2020-12-02	-	0	0	0	말소	-
합 계				11억8653	11억9300	0

 

고덕동 아파트의 경우 권리 분석상에 크게 짚고 넘어 갈 문제 없어 보입니다.

가장 적절한 가격으로 입찰을 하면 좋겠지만 현재 아파트 부동산 시세가 상승을 하고 있기 때문에 미래가치에 대한 기대 심리가 굉장히 많이 반영되어 입찰이 되었다고 분석합니다.

 

구 분	금 액	내 용	비 고
취득세	약 4천 1백만원	취득가액의 3%
농어촌특별세	0	비과세
교육세	약 4백만원	취득가액의 0.3%
말소등록세	6,000	정액(건당) 6,000원
말소교육세	1,200	말소등록세의 20%
말소수입증지	3,000	정액(건당) 3,000원
증지	9,000

 

 

 

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결론 :  역세권/근린공원/병원/학군/문화생활 등을 모두 포괄 하고 있으며 교외로의 진입이 매우 용이합니다.

강동구의 부동산 투자 가치는 앞으로도 더욱 오를 것이라 예상되며 고덕 그라시움 경매 물건은 만나기 어려운 귀한 투자 물건이라 평가 됩니다.

 

★★★★★ 5 / 5

 

 

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