월세,전세 세입자인데 집에 법원경매가 들어 왔을때 (전입신고,명도,이사비)

 

내가 사는 집이 부동산 법원 경매 들어온다면 어떻게 해야 할까요?

이런 경우 딱 2가지입니다.

1.내가 사는 집이 나의 부동산(재산)에 속한다. 그리고 세금이나 갚아야 할 채무를 제때 갚지 못하여 돈을 빌려 준 사람 혹은 은행이 법원에 경매를 신청한 것입니다.

2. 나는 세입자인데 집에 경매가 들어왔다. 

집주인이 내가 사는 집에 걸려있는 근저당의 빚을 갚지 못하였거나, 이자를 장기 연채 하였거나, 다른 빚을 지고 있는 상황에 결국 경매가 들어옴.

 

1번의 경우는 상당히 쉽습니다.

경매가 들어오면 낙찰자가 나의 빚을 법원을 통해 갚아주는 절차 이기 때문에 실랑이할 내용이 그렇게 없습니다.

낙찰자의 돈을 법원을 통해 받아내려면 집주인 집을 비워줘야 하니까요.

 

2번의 경우가 상당히 복잡하고 피곤합니다.

약 80% 이상이 세입자들이기 때문에 정신적으로 금전적으로 고통 받을 경우가 큽니다.

그나마 월세로 계약하신 분들은 보증금이 그렇게 많지 않아 돌려받을 확률이 높습니다.

전세로 계약하신 분들 중 다가구에 들어가신 분들은 보증금을 다 돌려받지 못할 가능성이 높습니다.

꼭 이사를 생각하시는 분들은 다가구를 가급적 피하시기를 권해드립니다.

 

다세대는 경매가 들어와도 각 집집마다 주인이 1명씩 이어서 보증금이 잘 보존되지만 다가구의 경우 집주인은 1명이고 세입자가 6명~10명이 됩니다.

 

이럴 경우 가장 먼저 들어오신 분(전입신고와 확정신고)이 제일 먼저 배당금을 받습니다.

배당금이란 경매가 진행되어 낙찰자가 돈을 납부하면 순서대로 받는 금액입니다.

나의 배당 순위가 뒷번호일수록 굉장히 불리하기 때문에 다가구는 가급적 전세로 들어가지 말길 바랍니다.

"싸게 좋은 물건을 구했다"라고 말하는 집은 대부분 다가구입니다.

특히 서울 봉천동,신림동,신정도,신월동에 깡통 집들이 굉장히 많습니다.

피해가 속출하고 있으니 혹시 내가 계약하려는 집이 다가구이거나 근저당이 너무 많다면 피하시기를 권합니다.

 

본론으로 돌아가서 어느날 우체통에 법원 경매 서류가 오면 제일 먼저 집주인에게 연락하세요.

이왕이면 녹음도 하시길 권합니다. 

집주인이 경매를 취하시키겠다는 의지를 보여야 하는데 그렇지 못하면 최대한 빨리 그 집에서 나오시기를 추천합니다.

 

앞으로 약 9개월에서 1년동안은 그 집을 살피러 경매 쟁이들이 찾아오고 서성이고 초인종도 누르기 때문에 엄청난 스트레스를 받게 됩니다. 서울의 반지하도 임장을 엄청 보러 가는데 신축 빌라나 오피스텔, 아파트의 경우는 전국에서 찾아 올 가능성이 상당히 높습니다.

사실 세입자는 보증금을 다 받더라도 이런 스트레스를 고스란히 받아야 합니다. 물론 이와중에도 월세는 계속 내야 합니다. 안내면 나중에 보증금에서 깎이거나 배당에서 월세만큼 깎일 수 있습니다. (이 부분도 전략적으로 생각하셔야 합니다.) 보증금을 100% 못 받게 되면 월세를 안 내시는 게 낫습니다. 

 

하지만 권리 분석을 해보았을때 보증금을 100% 받을 수 있다면 월세를 내셔야 합니다. 계약서상에 그렇게 되어 있으니까요. 권리분석은 전문가의 도움을 받으시거나 해당 법원 집행관에게 문의 해보시기를 바랍니다.

각 부동산 경매 물건에는 번호가 있습니다. 타경2021-1234 이런식으로 번호가 있으니 참고하시기를 바랍니다.

 

힘든 경매의 시간을 지나면 낙찰자가 어느 날 연락을 해옵니다.

명도를 위해서죠. 명도란 세입자를 적법한 절차로 내보는 것을 말합니다.

세입자도 사실 낙찰자가 빨리 와주기를 바랍니다. 

낙찰자가 돈을 입금하였다는 영수증과 새로운 집주인이라는 것을 확인하게 된다면 이사 날짜를 조율하는 것이 좋습니다. 새 집주인도 집을 수리해야 하고 어떤 상태인지 확인해야 하기 때문입니다.

 

 

 

보통 관례는 이사비를 주고 내보냅니다. (원래는 이사비를 안줘도 됩니다) 하지만 소송을 하여 법원 집행관을 데려오고, 문을 뜯고, 세입자의 가구, TV, 살림살이 들을 따로 창고에 보관하는 비용이 더 들어가기 때문에 이사비를 주고 내보내는 것입니다.

물론 세입자도 법원에서 문을 뜯으면 기분이 매우 나쁘고 트라우마가 생길 겁니다.

그래서 보통 낙찰자를 만나고 1~2달 이내로 이사를 갑니다.

이사비의 경우 평균 50만원에서 90만원 정도 받습니다. 극 성수기에 이사하면 모를까 그 정도 선에서 이사비가 나오기 때문에 가장 적당한 금액인 것 같습니다. 그리고 세입자도 이사를 가야 보증금을 받을 수 있습니다.

이사하는 날 낙찰자로부터 관련 서류를 전달받고 이사비를 받으시면 됩니다.

이렇게 경매 우편물이 집에 왔을 때 어떡해야 하는지 간단히 정리를 해보았습니다.

가장 좋은 방법은 근저당이 많이 걸려 있는 집은 들어가시지 않는 게 가장 좋은 방법입니다.

 

결론 :  다가구는 경매 들어 올 확률이 높으니 꼭 등기부등본은 확인하시기 바랍니다. 부동산을 너무 믿지 마세요. 공인중개사도 월세 내는 자영업자일 뿐입니다.

 

 

 

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